Главная » Ваш юрист » Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Как оспорить сделку купли-продажи квартирыОспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:


  • 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
  • 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
  • 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

  1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
  2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
  3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
  4. Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
  5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
  6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.


Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети. Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:

  • В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
  • Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
  • Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
  • Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
  • Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.


Как оспорить сделку купли-продажи квартирыКогда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.

Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности. В результате квартира вновь станет собственностью продавца. До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
  2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
  3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
  4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
  5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).


Самое главное – правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть – квартиру ответчику, а деньги – истцу, но требования могут быть и другими. В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину). Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.

Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ. Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией. Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок. С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП. Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист. По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов.


Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры

О admin

x

Check Also

Как научиться экономить деньги и копить?

10 способов научиться экономить деньги и начать копить Вполне очевидно, что каждый из нас стремится к хорошей, благополучной и финансово стабильной жизни. Однако не каждый знает, что для обеспечения высокого качества своей жизни, немаловажным является умение экономить и копить денежные средства.

Как написать претензию о заливе квартиры

Правила составления и образец претензии соседям, затопившим квартиру Далеко не всегда при получении ущерба, в частности при затоплении квартиры по вине жильцов этажом выше или же управляющей организации, следует немедленно обращаться в суд.

Как написать отказ от наследования долей в ООО?

Отказ от части наследства в виде доли в ООО Отказ от наследования доли в ООО — сделка, которая оформляется в одностороннем порядке и подразумевает проведение конкретных действий юридического характера.

Как налоговая проверяет налог на прибыль у ИП

Как осуществляется проверка налога на прибыль ИП? Законодательством РФ предусмотрено проведение инспекторами Налоговой службы (ФНС) различных налоговых проверок индивидуальных предпринимателей.

Как накопить на старость: практические рекомендации

Как накопить на старость самому без помощи государства ​Для многих старость – это прекрасное время: кончились заботы молодости, подросшие дети давно состоялись и подарили замечательных внуков.

Как найти самый выгодный кредит

Как найти самый выгодный потребительский кредит? Каждый потенциальный заемщик хочет получить выгодный для себя кредит. Критерии, конечно, у каждого свои, но в целом можно сказать, что самый выгодный кредит тот, по которому будет меньше переплата.

Как на Форексе разогнать депозит: лучшие стратегии

Как разогнать депозит на Форекс? ​Любой трейдер, не только начинающий, но и опытный, всегда мечтает о том, чтобы на Форексе всего с минимального депозита в 10 долларов разогнаться до 100, а то и до десятков тысяч.

Как лишить отца родительских прав

Как лишить отца родительских прав на ребенка? Как лишить отца родительских прав – сложный правовой вопрос, который встает часто перед разведенными матерями. Главная их претензия к бывшему супругу в том, что он не содержит или содержит недостаточно детей от расторгнутого брака, не участвует в их жизни.

Как ликвидировать ООО с нулевым балансом: пошаговая инструкция

Процедура ликвидации ООО с нулевым балансом ООО с нулевым балансом считаются компании, не ведущие никакой хозяйственной деятельности, не имеющие оборотов по счетам, дебиторской и кредиторской задолженности, наемных работников и прочих атрибутов, свидетельствующих о финансово-экономической активности.

Как купить со скидкой на алиэкспресс?

Как купить со скидкой на aliexpress? Чтобы покупать товары на Алиэкспресс со скидкой вам нужно зарегистрироваться в одном из популярных кэшбэк сервисов, таких как летишоп, epn и купикот.

Как купить квартиру по военной ипотеке: схема действий на 2017 год

Покупка квартиры по военной ипотеке: особенности, порядок действий Купить квартиру по военной ипотеке в текущем году можно точно так же, как и ранее. Требования и процедуры остались практически неизменными.

Как купить землю в деревне у администрации

Покупка земли в деревне у администрации сельского поселения Покупка земли в деревне у администрации сельского поселения сегодня привлекает все больше людей, уставших от шумных и суматошных улиц большого города.

Как купить готовый бизнес и не прогореть

Как купить готовый бизнес и не прогореть? Открытие собственного дела – серьезный и волнительный шаг. Без особых знаний, целеустремленности и четкого плана вряд ли удастся сделать действительно прибыльный бизнес.

Как исправить кредитную историю: советы юриста

Как можно исправить или оспорить плохую кредитную историю? Кредитная история формируется на основании информации, предоставляемой банками и МФО, и содержит очень большой перечень данных.

Как изменить вид использования земельного участка 2017

Порядок изменения вида использования земельного участка Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – это неизбежная операция, требующаяся для того, чтобы получить право использовать свою землю для какой-либо цели, не предусмотренной ее действующим ВРИ.

Как избежать службы в армии после университета?

Как избежать службы в армии после университета? ​После вручения юноше диплома о высшем образовании перед ним встает непростой выбор: или пройти службу в армии по призыву, отдав подобным образом долг Родине, или же начать трудовую деятельность по профессии, реализовывая на практике полученные в высшем учебном заведении знания.

Как избежать службы в армии по здоровью

Как законно избежать службы в армии РФ по состоянию здоровья? ​Одним из законных оснований для получения призывником освобождения от службы является признание специалистами его в соответствии с медицинским заключением негодным к военной службе.

Как избавиться от микрозаймов законно

Как законно избавиться от микрозаймов, если платить нечем? Несмотря на ужесточение нормативного регулирования сферы микрофинансирования, она по-прежнему остается высокорисковой и при этом создающей непомерно тяжелые финансовые условия для заемщиков.

Как земельные паи признать невостребованными в 2017 году

Невостребованные земельные доли: что это Невостребованные земельные паи признаются таковыми на основании изменений, внесенных в Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2011 году.

Как затянуть судебный процесс по кредиту

Как затянуть судебный процесс с банком по кредиту? ​Судебное взыскание задолженности по кредитам в порядке искового производства рассматривается банками как крайняя мера.

Как застраховать ремонт в квартире

Как застраховать ремонт в квартире? Компенсации по стандартной страховке жилья далеко не всегда устраивают тех, кто сталкивался с повреждениями собственной квартиры. Во многих случаях они не отвечают размерам реального ущерба.

Как застраховать квартиру при сдаче в аренду

Страхование сдаваемых в аренду квартир Сдача жилья в аренду - прибыльный бизнес, доступный каждому, у кого имеется во владении некая недвижимость. Однако, каждый владелец квартиры, передаваемой по договору аренды или найма, несет риски гибели и порчи своей собственности в результате умышленных или ненамеренных действий, бездействия нанимателей или арендаторов.

Как застраховать квартиру от пожара и затопления

Как застраховать квартиру от пожара и затопления Согласно статистике распространенности различных страховых случаев, реально имеющих место при страховании квартир, на первом месте заслуженно находятся пожары и затопления.

Как застраховать квартиру от затопления

Страхование квартиры от затопления соседей и соседями: особенность, стоимость, где лучшие условия ​Страхование недвижимости – это достаточно большой спектр услуг, оказываемых страховыми компаниями как частным, так и юридическим лицам.

Рейтинг@Mail.ru