Главная » Ваш юрист » Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: рискиИскушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.


Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: рискиНе каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.


Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.


Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.


Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.


Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

О admin

x

Check Also

Переезд на пмж в Россию из Украины 2017: документы, порядок действий и помощь

Переезд на постоянное место жительства из Украины в Россию С февраля 2014 года тысячи жителей Украины решили поменять гражданство и переехать в Россию навсегда, хотя нельзя сказать, что тенденция кардинально поменялась.

Переезд из Казахстана в Россию: с чего начать?

С чего начать переезд из Казахстана в Россию? Казахстан – одна из самых удобных стран для проживания на всем постсоветском пространстве. В свое время там удалось преодолеть многие внутриполитические конфликты.

Переезд в другой город 2017: детский сад, школа, пенсия, инн и другие вопросы

Переезд в другой город. Как решиться и с чего начать? Переезд на новое место обитания всегда создает немало хлопот, особенно если приходится переезжать в другой город.

Патент на работу для иностранных граждан: что это такое

Как получить патент на работу, особенности процедуры Российская Федерация, в частности ее столица, всегда привлекала иностранных граждан возможностью заработать денег и улучшить свое финансовое состояние.

ПАММ-счета — что это простыми словами

Что представляют собой ПАММ-счета? Торговля на Forex требует от инвестора больших капиталов и высокого уровня компетенции в части управления финансовыми потоками.

Оценка квартиры для продажи: нужна ли, стоимость, кто делает

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится? Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости. Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены.

Оформление недвижимости по генеральной доверенности

Как оформить недвижимость на себя по генеральной доверенности? Процесс перехода прав собственности на недвижимость от одного собственника происходит чаще всего по трем видам оснований: дарение, купля-продажа, наследование.

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка

Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка: плюсы и минусы Данный вопрос не один год является наиболее обсуждаемым среди наших граждан, и безусловно требует точного юридического разъяснения.

Отсрочка от армии по учебе: все основания

Как и кому дается отсрочка от армии по учебе? После получения школьного аттестата о среднем образовании параллельно с разрешением такой дилеммы, как выбор учебного заведения для последующего приобретения профессии, юноши задумываются (особенно после достижении ими совершеннолетия) о необходимости прохождения срочной службы, а также о возможностях получения на законных основаниях отсрочки от выполнения данной обязанности.

Отсрочка от армии по семейным обстоятельствам

Кому предоставляется отсрочка от армии по семейным обстоятельствам? ​Все юноши в России, которым исполнилось восемнадцати лет (призывной возраст), обязаны отслужить один год в армии.

Отпуск при ликвидации организации 2017: компенсация

Компенсация за неиспользованный отпуск при ликвидации организации Компенсация за неиспользованный отпуск при ликвидации организации — то, о чем руководители часто задумываются в последнюю очередь.

Отказали в налоговом вычете: что делать

Что делать при отказе в налоговом вычете? При оформлении гражданами РФ различных налоговых вычетов возможны ситуации, когда Налоговая инспекция отказывает в выплате соответствующих компенсаций.

Отказали в визе в Испанию: что делать

Что делать, если отказали в визе в Испанию? ​Согласно предписаниям Визового кодекса Европейского союза, страны-участницы Шенгенского договора, среди которых и Испания, обязаны при отказе в выдаче визы указывать его причину.

Отказ от приватизации в пользу другого лица

Как отказаться от приватизации в пользу другого лица? Отказ от приватизации в пользу другого лица является законным вариантом действия граждан в процессе переоформления права собственности.

Отказ от долевого строительства: возможные варианты

Одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве Из статьи вы узнаете: можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, и чем грозит отмена долевого строительства.

Отказ в шенгенской визе: причины, что делать и как оспорить

Как оспорить отказ в шенгенской визе? ​Почему могут отказать в шенгенской визе и как можно оспорить решение консульства? Об этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Отказ в регистрации ООО: причины, что делать?

Причины отказа в регистрации ООО и что делать в этой ситуации Причины отказа в регистрации ООО — вот, что интересует предпринимателя, который прошел все «круги ада», но получил отрицательный вердикт от регистрирующего органа.

Отзыв на исковое заявление: образец, как написать

Как написать отзыв на исковое заявление? Отзыв на исковое заявление – изложение ответчиком, его представителем или третьим лицом в письменной форме своей позиции относительно спора (предмета иска), заявленных требований и других обстоятельств дела, а также формулирование перед судом определенных просьб, например, об истребовании доказательств или вынесении того или иного решения по делу.

Ответственность учредителя за деятельность ООО в 2017 году

Какую ответственность несёт учредитель ООО в 2017 году Ответственность учредителя за деятельность ООО – один из аспектов, который часто называется среди преимуществ выбора этой организационно-правовой формы по сравнению с индивидуальным предпринимательством.

Ответственность ИП за неуплату налогов

Что грозит ИП за неуплату налогов? ​Гражданин, с момента регистрации в качестве ИП, как и любой субъект права несет ответственность за совершение правонарушений, установленных действующим законодательством.

Ответственность за нарушение земельного законодательства РФ

Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства РФ Какие виды ответственности предусматривает закон за нарушение земельного законодательства РФ обозначено в главе XIII Земельного Кодекса.

Ответственность генерального директора с 2017 года

Ответственность генерального директора ООО Ответственность генерального директора ООО с 2017 года устанавливается специальными нормативно-правовыми актами, в том числе и внутреннего значения, и применяется в соответствии с их нормами.

Особенность сделок по отчуждению имущества ООО

Отчуждение имущества ООО Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании. Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.

ОСАГО: последние изменения 2017 года

Изменения в ОСАГО с апреля 2017 года 28 апреля 2017 года вступают в силу изменения к закону об ОСАГО. Они будут касаться только тех договоров, которые подписаны после указанной даты.

Рейтинг@Mail.ru